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今天的上海房地产市场,到底遇到什么问题

    编者按:本文摘自《微讯公报》陆军(编号:镇交楼0426)。作者:陆军,36氪被授权复制。今年年底,上海的房地产市场和以往一样复杂。最近,上海一家知名房地产企业的市场部主任主动找了一家经销公司的老板,见面时没有和他打招呼。在第一句话中,他问这个项目可以移交多少佣金。这应该是上海著名的网络红盘,该项目已经重新营销,持续了好几年,没想到今年年底会遇到塞车,而经销商最近的业务也不好,但他也知道手头有这么多客户,所以努力只能针对几个项目,但并非如此。适合甲方父亲直接在甲方面前说或不说。因此,他们故意报告高佣金点,希望对方退出:至少三分。”是的,没问题。“明天再来。”后来,经销商和我说了一句话,我很长一段时间都感到震惊:“我从来没想到市场会这样变化。”事实并非如此。越来越多的项目面临着客户不足和购买力不足的问题。越来越多的项目也在发送信息。首付可以延期,首付可以帮助你。最近几天,我跟几个交易员聊天,收到了一条信息。如今,在申请一手工程预售证书时,房屋管理局不按您的价格办理。你可以任意报价。但事实是,没有哪个房地产是高价的,并且以同样的成本出售,甚至有些损失。毫无疑问,营销从业者已经意识到这个问题。近几年末,指标倒计时已经敲响,但市场似乎越来越糟,甚至有点不可控制。我没有任何关于其背后的大数据,但我认为我们人类肉体所感受到的市场氛围。我不知道你是否还记得今年上半年我写的一篇文章。上海房地产市场的一个重要变化是,第一手市场吸收了市场的大部分需求,导致二手市场的降温。但是仅仅半年,二手房就成了最后一根被冻结的稻草。今年上半年,大量的第一手工程发货直接挤压了二手市场的预冷。对于二手房市场,众所周知,没有挤热的可能,一旦交易被阻塞,就会有人选择削减肉类销售,这种降价效应在中间环节被无限放大。所以半年来二手市场降价,目前,仍然没有停止的趋势。我的一个朋友最近自己卖他那些又老又破的孩子。他告诉我,两个月内,他的房子的价格从今天的225万到180万不等。目前没有人想接管。最后,他甚至告诉我,他已经准备好了150万美元的交易。这是二手房的现状,人们急需资金周转或置换房产,目前只有降低房价的途径,而这条道路显然是一个恶性循环。但是这样的循环至少有一个正常的含义。下半年成交量开始反弹,降价起到了积极作用。但是从通常的逻辑来看,二手房不太可能影响一手房市场,毕竟,产品和质量是不一样的。但我试图通过对二手房交易结构的分析,发现一个令人惊讶的现象。今年,二手房交易中很大一部分是三百万以下的旧房和小房,虽然这里有低价成分,但从结构角度来看,很明显二手房现在正在升温,主要是在底层需求。第一手房的交易也可以很好的解释。目前供应的产品很少低于300万元的总价。从去年12月获得的售前证明来看。总价400万美元已成为最低门槛。因此,这也反映了今天房地产市场所有业主都必须面对的一个问题:现在的市场不是人们挣扎着买或不买,而是他们没有钱。唯一的购买力不是你不想买一手房,而是你没有足够的钱,所以你必须去二手房找出老房子和小房子。这就是为什么很多交易者会感到困惑,为什么我不能开通这样的成本渠道,从本质上说,目前的一手房供应市场和上海房地产市场的实际需求是完全错误的。03不仅如此,而且当前第一手房面临的问题之一就是预期的透支。很难从市场上找到客户,所以我们必须想办法说服他们为什么这房子值这个价。毋庸置疑,过去两年的高地价销售提高了上海房地产市场的积极性,但本质上也提高了市场上顾客的期望,但关键是这样的期望基本上是对未来的透支期望。如今,我们关于土地保险成本倒退价格的理论已经完全被摧毁,即使你像这样向客户灌输,它也没有得到很好的认可,直接结果是,你鼓吹该地区未来增值空间的理论将受到客户的质疑。因此,在怀疑信件之间,第一手客户就会迷路。而这个周期的灾区无疑是在上海郊区的项目,所有配套的后续工作都不能仅仅依靠预计的建筑物配套价格,现在经常要提高不到一半的销售数字。现在哪种建筑能卖得好,一句话:便宜的项目卖得好。我不知道你是否找到挖掘。今年,不管你什么时候卖盘子,前海滩都卖得很好。这就是原因。这可不是去海滩的强制计划。因为内圈只卖8万元,所以前景看好。最近,钱塘滩的项目,什么品牌的声誉强弱啊,半毛钱没关系,也就是说,在小户型的总价中,户型可以掩盖任何更坏的情况。今天的客户已经养育好了,您告诉我,在未来,它将值20万。我不听。现在内圈卖80000。我觉得很便宜。就这么简单。因此,市场将非常分散,核心区域可以不看产品而移动,产品在郊区的位置仍然足够好。此外,在这样的市场中,环形梯度差的现象开始回归。内环和中环之间的价格差异在2015年前后几乎被消除,现在又开始显现。所以这在当今的房地产市场是一个非常有趣的情况。一座金字塔,顶部是吸收了城市的高端一手房,底部是吸收了二手破旧的小房子。而夹在中间的郊区一手房和高质量的二手房现在很不舒服,因为它们很少接触。如果你碰巧是其中之一,我建议你及时调整你的策略。当房地产市场疲软时,我之前遇到的只是我没有买它,但现在我没有钱,这是根本的区别。对于营销经营者,我真的给出了一个建议,现在真的没有给用户画蛋糕和说将来,这样的话越来越弱。如果你比你的竞争对手便宜2000元,那你就完蛋了。如果不是,那么只能推住宅的属性,房子是用来住的,不是用来炒的,这是一个值得在头上的句子,能做的就是看谁跑得快,毕竟,有这么多的顾客。如果你是购房者,此刻你问我是否能在郊区买一栋第一手房,我的建议还是可以接受的。毕竟,买房子需要一些反人的因素,我个人认为,从长远来看,这样的地点的价值是可以实现的。但我希望你能把购买的重点放在住宅属性上。您还需要记住,您今天购买的房子也是住宅,所以在解决住宅属性时考虑其他事项。毕竟,“没有钱”这个词不仅仅供市场倾听,而且供买家倾听,你的现金流也可能不稳定,你的首付和月供也很有价值,找一张纸仔细计划,不要拍你的头。如果你最近在卖房子,你问我该怎么办。说实话,我不知道该如何处理这类客户,但我花了一些愚蠢的努力,对上海上市的14万套二手房进行了大量的数据分析,发现一个词被提得非常频繁。姓名:如果你最近在买房子,诚心诚意地推销,也要记住这四个字。在倒计时的特殊跑道上,你可能只有两件事情要做:跑得快和跑得勤快。

欢迎阅读本文章: 易静

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